┃山本 博久 ［やまもと・ひろひさ］
┃1937年1月16日　大阪生れ
┃住友生命勤務を経た後、37才にして不動産仲介会社を起業。
┃東峰住宅（株)社長、アーサーホーム（株)社長などを歴任し、
┃現在はアークエステート（株)代表。

■ マンション管理に対する消費者、居住者意識の変遷

　マンションの管理、それはマンション管理会社の手に委ねられている。マンション購入時には既に決まっている管理会社。以前であれば半永久的にその管理会社が組合から任されていた。
　しかし最近ではその管理方法、委託契約金額、月額管理費などが管理組合によって見直され、契約期間の満了によって管理会社が変更される例が増えてきている。

　居住者も管理会社に一任していた時よりも消費者意識に目覚め、管理意識の向上によって、管理会社の変更、と言う事態が出来してきた、と考えられる。
　果たしてその意識変化は、どのようにしてもたらされたのであろうか。

　山本は、その変化はマンション管理適正化法が施行された頃から、と見る。
　そしてマンションデベロッパーにしても、マンション管理会社にしても、その意識の変革に対応、対策をとっていかなければ、購入者、居住者のニーズに応えられず、そのため満足を提供できず、最終的に彼らから見放されてしまうのが現在だ、と分析する。

　そしてそれに対応するのならば、管理組合の人達が考えている以上の事を提案し、提供していかなければならず、受身の姿勢では駄目であることを強調する。

　しかしどちらにせよ、誰かが管理しなければならないことは厳として事実で、そこに安かろう、悪かろうの業者が入り込めば、途端に管理は杜撰（ずさん)、粗雑になり、あっと言う間に化けの皮が剥がれてしまうことになる。

　山本はマンションデベロッパー黎明期から現在まで、その居住者意識、消費者意識の変化、変遷を見てきており、その意識変革には二つの流れがある、と分析する。

　主流は、管理とは大事なことだとしっかり認識しており、人任せでは駄目なのだ、自分達が参画していかなければならない、と良い意味での意識改革ができてきたこと。
　これは法整備が整ってきたこと、あるいはメディアが取り上げてきたことにも要因がある、と見る。

　もう一つの流れはそれとは逆に、そのチャンスに自らの資金を増やそう、これはほんの一部ではあるが、そう考える輩、組合が増えてきたのも、また一つの流れとしてあることは事実だ。
　管理組合の理事長、責任者が管理会社を論（あげつら)い、苛（いじ)め、自分が気に入った管理会社に変えてしまおう、と画策する。そのことによってリベートを取るか取らないかは別として。

　また今一つは、工事の発注。
　大規模修繕には多額の費用が掛かり、マンションにとっては数千万円、と言った費用が必要となる。そういうものを理事長の裁量、権限だけでやってしまおうとする。
　極端な例を挙げれば、理事長が組合の通帳、印鑑を管理会社に預けておくと、何をするか分からない、と返還を求め、挙句の果てに、ある日その理事長が姿をくらます。そう言う例も散見される。
　そこまでひどくなくても、理事長専断で流用され、使途不明金となり、その蓄えを減らしてしまう。

　そう言う悪い流れが増えてきたのも、主流とは別に、事実としてある。

　それだけに管理会社はその帳簿をしっかりと確認し、自らを律することと併せて、管理組合をきちんと見ていく能力を持ち、育んでいかなければならない。

　現在の消費者は、特にバブルを経験した層は甘い思いも、苦い思いも経験し、その経験故に良いもの、悪いものを見分ける眼力を獲得してきた。だからこそ管理会社はその消費者以上の見識を養い、有していなければ、過去の如く単なる掃除屋に終わってしまい、消費者に見放され、生き残っていけない。
　管理会社こそ優秀な人材を確保し、養成していかなければならないのが今なのだ、と山本は強調した。

　しかし時代は変遷するのが世の常であり、新しい消費者の姿が出てきたことも、また確かなことだ。

（つづく)

※この連載は小説仕立てとなっていますが、あくまで山本氏への取材に基づくノンフィクションです。しかし文章の性格上、フィクションの部分も含まれる事を予めご了承下さい。

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