2026年、中国経済は新たな段階に入り、不動産市場は依然として調整期にある。過去20年以上にわたり、不動産は多くの家庭にとって資産の中心であり、安定した富の源泉であった。しかし、最近のデータから、住宅価格の下落、販売の停滞、資金の負担増といった問題が顕在化している。とくに、複数戸のマンションなど住宅を持つ家庭は4割を超え、これらの家庭が3つの大きな現実問題に直面する可能性が高い。
第一の問：資産の縮小と安全感の喪失
中国の都市部住民のマイホーム保有率は96％を超え、2戸以上のマンションを持つ家庭は約41.5％に達する（中国人民銀行の調査データより）。これらの家庭にとって、不動産は総資産の約70％を占め、貯蓄の主な手段となっている。しかし、2026年に入っても住宅価格の下落が続き、多くの家庭の資産価値が目減りする見込みだ。
国家統計局のデータによると、2025年の新築マンション販売面積は前年比17.1％減少し、中古住宅価格は28カ月連続で前月から下落した。一級都市である北京や上海でも調整が避けられず、2025年末の100都市中古住宅価格指数は前年比8.36％下落した。
中指研究院の予測では、2026年も新築マンション販売面積が6.2％減少し、投資額が11％減少する可能性が高い。とくに三四級都市では、人口流出が続き、不動産価格がさらに10％下落するとの見方もある（UBSの報告）。
この資産縮小は、とくに中低収入家庭に深刻な影響をおよぼす。中国家庭金融調査によると、低収入層の60％以上が不動産を主な資産保全手段としており、住宅価格下落はこれらの家庭の貯金を削る。たとえば、2020年から2023年に高値で購入した100万元（約2,000万円）のマンションが20％下落すれば、残債が70～80万元（約1400～1,600万円）残るなか、資産価値は80万元に縮小し、純資産がゼロ近くになるケースが増える。こうした状況は、家庭の安全感を失わせ、消費意欲を低下させる。
さらに、2026年の予測では、市場の分化が激しくなる。一級都市の優良物件は安定するが、三四級都市の空置率は30％近くに達し（清華大学不動産研究所の報告）、資産価値の回復が難しい。結果として、4割の複数戸住宅を保有する家庭は資産目減りのリスクにさらされ、家族の経済計画を再考せざるを得なくなる。
第二の問題：住宅の流動性低下と販売難
過去の「買えば上がる」という信念は崩れ、住宅の売却が難しくなっている。全国の中古住宅販売数数は850万戸を超え（2025年データ）、取引から成約までの平均期間は180日以上だ。これは、半年前後を要する計算で、一部地域ではさらに長くなる。
中指研究院のデータでは、2025年の中古住宅取引量は前年比で増加したが、売り出し件数の増加がそれを上回り、販売周期は17～18カ月と長期化している。たとえば、深圳の売り出し件数は5.19万件で、販売周期は15カ月近く（深圳不動産協会のデータ）。北京や上海でも、春節後の販売数が60％増加し（麦田不動産のデータ）、需給の不均衡が顕著だ。
この問題の背景には、需給構造の変形がある。富裕層はすでに住宅を保有し、すぐに必要な層は収入が追いつかず、投資目的の購入者が減少している。結果として、売却希望者が増えても買い手が不足する「不思議な状況」が生じている。とくに三四級都市では、人口流出で賃貸需要が少なく、空置率が30％に迫る（清華大学のレポート）。これらの都市では、住宅が「掏銭的坑」（金食い虫）となり、維持費（管理費、清掃費）だけがかかる。2026年の展望では、この流動性低下がさらに深刻化する可能性がある。「克而瑞」の報告によると、2026年は市場の底入れが期待されるが、中古住宅の新規販売数量は減少傾向にあるものの、全体の需給バランスは依然として崩れている。家庭で急な資金需要 （老人医療、子女留学）が生じた場合、半年以上売却できないストレスは大きい。4割の複数物件保有家庭は、こうした売却難で資産を現金化できず、借金に頼るケースが増えるだろう。
第三の問題：現金流の圧力とローン負担の増大
住宅投資の過熱は、多くの家庭をローン漬けにした。個人住宅ローン残高は37.79兆元（約858兆円、2024年第2四半期データ）で、前年比減少している。これは、追加ローンの縮小と繰り上げ返済の増加によるものだ。一方で、高金利期に契約した家庭の毎月の返済負担は変わらず、収入の40％以上を占めるケースが多い。
中国人民銀行のデータでは、2023～2024年に繰り上げ返済が急増し、7兆元（約158兆円）以上と推定される。理由は、実質金利の高さだ。5年期ローン金利は3.95％だが、住宅価格下落率（－7.2％）を考慮すると、実質金利は10％近くになる。これにより、住民はローンを早く返済し、利息負担を減らそうとする。しかし、銀行はオンライン返済を制限し、行列を強いるケースが増え、ストレスを高めている。
中低収入家庭への影響はとくに大きい。これらの家庭は投資チャネルが少なく、住宅を「貯金箱」と見なすが、住宅価格下落で貯金が目減りする。加えて、毎月の返済負担で日常支出が圧縮され、生活の質が低下する。三四級都市では、空き家の維持費が追加負担となり、資金の流れが悪化する。
2026年の予測では、ローン残高の減少が続き、銀行の収益に影響を与える（六大国有銀行の2023年データで5,100億元、約11兆5,762億円減少）。中指研究院によると、2026年は政策強化で需要回復が期待されるが、分化が進み、三四級都市の負担は重い。4割の複数戸保有家庭は、こうした現金流負担で、借金や資産売却のジレンマに陥るだろう。
2026年は「十五五」計画の初年で、増量政策の加速が市場を支える。六大信号（供給需給バランス、在庫緩和、住宅価格調整など）から、「止跌回昇」（下落が止まり、回復に向かう）が期待される。ただし、市場分化は続き、一級都市の優良物件は安定するが、三四級都市は人口流出で厳しい（瑞銀予測で10％減少）。
これらの問題に対処するため、政府は政策を強化すべきだ。たとえば、不動産税の導入で複数物件の保有を抑制し、需給バランスを改善する。住民には、資産多様化（金融商品投資）を勧め、不動産依存を減らす。銀行は繰り上げ返済制限を緩和し、経済循環を促進する。 2026年は転機の年だが、4割の家庭は資産縮小、売却難、現金負担増の三大問題に直面する。早急な対応が、安定した経済成長のカギとなる。
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