中国・不動産上場企業の予想損失額が5兆円を超過

　中国の不動産業界は、本格的な調整局面が4年目を超えている。2025年の業績は依然として全体的な赤字から脱却できていない。中国金融市場調査会社「Wind」のデータによると、2026年2月3日現在、A株（一部上場）の不動産管理・開発セクターで74社の上場企業が2025年業績予想を公表している。これらの企業を予想純利益の下限で計算すると、合計予想損失額は2,400億元（約5.35兆円）を超えた。この数字は、2025年の全国不動産開発投資が前年比17.2％減、不動産販売面積が8.7％減という国家統計局のデータと連動しており、業界全体の深刻な低迷を反映している。最新のS&Pの報告書によると、2025年の不動産販売は当初予想の3％減から8％減に下方修正され、2026年も6％～7％の減少が見込まれている。この長期化する調整は、中国経済全体の成長を圧迫しており、GDP成長率への影響は2％ポイント程度に達すると推定されている。

　この数字は、不動産業界の苦境を如実に示している。構造的に見て、損失は特定の企業に集中しており、上位10社の予想損失額だけで約1,940億元（約4.33兆円）に達し、全体の8割以上を占める。業界全体の業績悪化は、販売低迷、プロジェクト決済減少、資産減損（発生主義）などの複合要因によるものだ。少数企業は利益成長や黒字転換を予想しているが、その多くは財務再編、資産処分、投資撤退などの本業以外の要因によるもので、不動産主業との関連は薄い。さらに、2025年のデータでは、A株上場不動産企業のうち65社中49社が純損失を報告しており、全体の70％以上が赤字に陥っている。これは、2023年第4四半期以降、33社のサンプル企業で8四半期連続の純損失が続き、累計損失額が2,293億元（約5.11兆円）に達した広発証券のレポートとも一致する。こうした状況は、不動産市場の需要縮小と供給過剰がもたらす構造的な問題を浮き彫りにしている。中国の不動産セクターは、かつてGDPの25％以上を占める成長エンジンだったが、2021年の債務規制強化以降、急激な転換を余儀なくされた。2025年現在、住宅価格は主要70都市で前年比下落が続き、とくに中古住宅価格は0.66％減と1年ぶりの大幅下落を記録している。

A株史上最大の赤字記録

　個別企業で見ると、万科の予想純損失が約820億元（約1.83兆円）で、A株不動産企業でトップであった。これはA株不動産企業の単年度損失記録を更新する可能性が高い。万科は1984年設立の老舗企業で、販売高は長年業界トップクラスを維持してきた。2024年には上場以来初の年間損失を計上し、最終損失額は約494億元（約1.10兆円）を記録した。さらに2025年11月には債務危機により業績がさらに悪化した。

　万科の2025年損失額は、2024年から大幅に拡大し、過去2年間の累積損失は1,300億元（約2.90兆円）を超える。総額でみると、時価総額（約567億元、約1.26兆円相当）を大幅に上回る規模だ。この巨額損失は、業界の象徴的事例として注目を集めている。万科の場合、2025年上半期だけで100億～120億元（約0.22兆～0.27兆円）の純損失を予想しており、資金繰りの悪化が顕著だ。

　深圳市政府系の深圳市地鉄集団からの支援を受けているものの、同集団自身も2024年と2025年1～9月期に大幅赤字を計上しており、支援の限界が指摘されている。

　万科の社債償還も延期されており、2026年1月28日までの猶予が得られたが、さらなる資金調達が課題となっている。

巨額損失企業が続出

　百億元規模の損失を予想する企業も複数存在する。華夏幸福（160億～240億元、約0.36兆～0.54兆円相当）、緑地控股（160億～190億元、約0.36兆～0.42兆円相当）、華僑城（130億～155億元、約0.29兆～0.35兆円相当）、金地集団（111億～135億元、約0.25兆～0.30兆円相当）の4社が該当し、いずれも損失額が2024年からさらに拡大した。万科を含むこれら5社の2025年の損失規模が前年比で収束せず、むしろ拡大傾向にある。

　トップクラスの大手企業が巨額損失を計上する一方で、中小企業も同様の苦境に陥っている。たとえば、碧桂園や融創中国などの民営系企業も深刻な債務問題を抱えており、碧桂園は2025年に販売額が前年比大幅減となり、資金繰りが逼迫。恒大集団の破産に続き、民営系の多くがデフォルト危機に直面している。一方、国有系企業である華潤置地や中国海外発展は、中央政府の支援を受け、相対的に安定しているが、全体としてセクターの収縮は避けられない。予測では、2025年の新築住宅販売面積が5％減、平均販売価格が4％下落するとされ、こうしたトレンドが損失拡大を後押ししている。

損失の主な原因

　予想損失企業の多くが挙げる原因は、主に以下の3点に集約される。

1.不動産プロジェクト決済規模の大幅減少：可決済面積と収入が急減し、当期利益空間を直接圧縮。高地価取得プロジェクトの決済が主で、毛利率低迷が続いている。2025年の商品家屋販売面積は前年比8.7％減、販売額は12.6％減となっており、とくに住宅販売が9.2％減と深刻だ。

2.存量プロジェクト・資産への集中減損テスト：市場変化に対応し、大手企業が存量プロジェクトや関連資産に対し一括減損テストを実施・確認。段階的に損失を拡大させるが、リスクを洗い出す側面もある。2025年末の商品家屋売れ残り面積は7億6,632万m2で1.6％増、住宅在庫は2.8％増と積み上がっている。

3.歴史的プロジェクトの集中決済：これまで黒字を維持していた一部企業が、本サイクルで歴史的プロジェクトの決済を集中処理し、影響が初めて損益計算書に系統的に反映された。これらの要因は、業界全体の販売低迷、在庫圧力、資金繰り悪化が背景にある。不動産開発業務の振替え収入減少が主因で、粗利率の低空飛行が続いている。一方で、少数の企業は利益成長や黒字転換を予想しているが、利益源は主に財務再編、資産処分、投資撤退によるものだ。不動産主業との関連は限定的で、本業回復の兆しとは言い難い。業界全体として、構造調整がまだ道半ばであることを示している。

　さらに、2025年の不動産開発企業の手元資金は13.4％減、国内融資は7.3％減と資金調達環境の悪化が損失を増幅させている。政府の住宅購入規制緩和や在庫吸収策（300億元、約0.67兆円相当）も効果が限定的で、需要の回復が遅れている。人口減少や都市化の鈍化も長期的な要因として挙げられ、Fitchの予測では2024～2040年の年間新築住宅需要が800百万m²に低下するとされる。

不動産業界の深刻な調整が続く

　2025年のA株不動産企業予想損失総額の2,400億元（約5.35兆円）超えは、不動産業界の根本的な調整が長期化している現実を突きつける。万科の820億元という巨額損失をはじめ、赤字百億元規模の企業が相次ぐ状況は、販売回復の遅れと資産価値下落の深刻さを物語る。2026年に入っても、業界の回復基調は見えず、政策支援の効果がどこまでおよぶかがカギとなる。第15次五ケ年計画の初年度として、政府は内需拡大と低インフレ是正を掲げ、不動産セクターの安定化に向けた包括的な政策を展開する可能性が高い。求是誌の論評では、不動産需要の潜在力はあるが、信頼回復に時間がかかると指摘され、財政支援の強化が期待される。S&Pの最新予測では、2026年の販売は10％～14％減とさらに悪化する可能性があるが、設備投資中心の刺激策が経済全体を下支えする見込みだ。一方、セクター内の分化が進み、イノベーション分野の利益貢献が増す一方で、不動産の影響力が低下する構造変化が予想される。

　万科をはじめとする大手企業は、リスク軽減を進めつつ、経営改善に注力しているが、全体として「低迷期の脱出」には時間がかかる見込みだ。中国不動産市場の構造転換が本格化するなか、投資家は慎重な姿勢を崩さないだろう。この巨額損失は、業界の「陣痛期」の象徴として、記憶に残るものとなる。2026年のGDP成長への不動産のマイナス影響は軽減される可能性があるが、完全回復には構造改革が不可欠だ。戸籍制度や土地制度の見直し、拡張的な財政政策がカギとなり、2027年以降の本格的な改善が待たれる。

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