（仙台）前田建設工業、清水建設のマンション構造スリット欠陥問題　（4）住民側は具体的に何をすべきかの助言

ＡＭＴ一級建築士事務所代表　都甲栄充氏

住民側は何をすべきか

●10年の壁

　まず、住民側が絶対にすべきことは、10年以内の構造スリットの調査だ。人間でいうところの「健康診断」みたいなものだ。病気が見つかれば治療すればいい。マンションも補修工事をすれば設計図通りになるので、価値が下がることはない。

　病気の早期治療と同じで、マンションも早期に欠陥を見つけたほうが断然良い。理由は、マンションなど新築物件を購入した人を守る法律「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（以下「品確法」という。）の適用範囲が、築10年以内だからだ。

　品確法（時効10年）は、「構造耐力上主要な部分」または「雨水の浸入を防止する部分」に瑕疵（欠陥）が見つかった場合、過失の有無を問わず売主に責任があると定めている（買主は売主に、売主は施工業者に責任を問うことができる）。 構造スリットは、柱や梁、床、基礎など構造上主要な部分を守るために設置する。すなわち、スリットに欠陥が見つかれば、この法律の適用を受けることができる。

　さらに、品確法を確実に履行させるために法律を改正して、2009年10月以降は施工業者に保険加入もしくは供託を義務づけた。マンション販売で直に消費者と接触する売主にとって「信頼」ほど重要なものはなく、問題が発覚した際の早急な対応が期待できる。

　構造スリット調査を実施するにあたり最大の注意点は、まさにこの『築年数の壁』だ。一般的にマンションの大規模修繕工事の時期は、築13年前後が多い。ただし、理事は輪番制で次々に交代してしまうため、大規模修繕工事より前にこの調査を実施するというモチベーションが働きにくいことが、最大のネックになっている。改めて強調するが、「品確法」の時効である『10年以内』がポイントだ。

　しかも、管理会社が販売会社の関連会社（子会社）である場合、管理会社が管理組合に対して、構造スリット調査を提案することはあり得ない。なぜならば、この問題で売主と買主が対立したとき、管理会社は親会社の利益を擁護すべき立場にあるからだ。

　費用の心配はいらない。構造スリットに施工不良があるかないかの判断は「簡易調査」で十分であり、私の場合、費用は30万円だ。逆に数百万円もの調査費用を請求する業者があれば、悪質性が疑われるので要注意だ。

●20年の壁

　そして、10年を過ぎてしまった場合、次は『20年の壁』がある。2020年4月に改正民法が施行される前の物件だと、賠償請求権が20年で容赦なく消滅してしまう（2020年4月以降の物件の場合は、現時点で賠償請求権の対象なので割愛）。

　20年を過ぎると、構造スリットに欠陥を見つけても、施工業者に賠償や修繕を求める法的根拠がなくなってしまう。仙台の欠陥マンションは、まさにこの『時間の壁』との闘いでもあった。

　清水建設が仙台で施工したマンションにおいて、最初に異常が見つかったのは、建築から6年が経った頃であった。一部の部屋で外壁のひび割れから水が浸入して、和室の畳下や洋室のカーペット下がカビだらけになったのだ。

　住民の指摘で清水建設が取った対策は、構造スリットが敷設されるべき部分への「シーリング」だった。当時の報告書には、「壁の脇、縦4カ所に耐震スリットが配置されています。（中略）調査でわかりましたが、シーリングがされていないために、外部から雨水が浸水し（中略）カビの発生へ至った」と記されていた。

　そして、この部屋で再び欠陥が現れたのは、築20年以上たってからであった。しかも、私が調査したところ、シーリングしたとされる場所に、スリットは入っていなかった。

　私がこのマンションの顧問建築士に就任したのは、この頃だった。それ以前に2社が調査などをしていたが、清水建設と対峙することを嫌がり、撤退していた。

　過去の資料に目を通すと、清水建設は2011年3月の東日本大震災後の調査で、「スリットに異常がない」とする報告書を出していたことも分かった。この時点では、マンションは築20年以内であった。

　ただし、20年を過ぎた物件で賠償請求ができなくなるのは、契約が「成立」していた場合の話だ。清水建設の度重なる詐欺的行為から、『契約無効』の可能性さえ想定される状況であった。結局、清水建設との交渉で全面調査と補修を約束させたので、何とか住民を救うことができた。

　清水建設の場合も前田建設工業の場合も、住民や管理組合は法律や専門知識、業界用語をある程度勉強して交渉に臨んでいた。それでものらりくらりと追及をかわされて、時間だけを浪費させられていた。百戦錬磨のゼネコンと対峙するには、管理会社やマンション管理士では力不足で、ましてや管理会社は親会社の利益を擁護すべき立場の会社だ。

　従って、問題がこじれたら、できるだけ早く『経験豊富な』建築士か弁護士に相談することが肝要である。

　元旦に発生した能登半島沖大震災、8月8日に発生した宮崎沖地震（南海トラフ地震臨時情報：巨大地震注意）に見られるように、地震がいつ来てもおかしくない状況です。この構造スリットは耐震設計に基づくもので、地震対策として叫ばれているハード面・ソフト面のうちハード面そのものです。

　建物へのスリットの設置状況がどうなのかを考える時期です。どうかこの問題を真剣にとらえてまず初期診断で確かめましょう。万が一不具合が発見されても、必ずきちんと補修できると断言します。

（了）