利回りとCFをベースに　市況や立地で柔軟に企画

キミヱコーポレーション（株）

アパート経営をワンストップで提供

　投資用アパートの企画・販売を手がけるキミヱコーポレーション（株）は、適切な立地に適切な間取り、適切な賃料のアパートを提案し、投資家の信頼を獲得してきた。

　同社の手がけるアパートは、「敷地は100坪で8～10戸、1戸に対し、駐車場1台程度の広めの敷地を確保」が基本プランだ。入居者のターゲットは単身者のほか、DINKSと呼ばれる共働きで子どものいないカップル。近年はファミリー向けのアパートに注力しており、間取りは60ｍ2前後で2LDKと広めの物件が多い。ファミリー向けにすることで、単身向けと比較して入居期間が長期になる傾向にあるといい、利回りの安定化を図っている。

　市場調査から資金調達の相談に始まり、用地選定、建築工事、不動産売買、仲介までワンストップで収益物件の開発を手がけ、これまで福岡市および北九州市近郊を中心に約160棟の供給実績を誇る。

キミヱのアパートの特徴は利回りとキャッシュフロー

　アパート投資家の多くは給与所得者で、少ない初期投資と安定したキャッシュフロー（CF）をもっとも重視する層であり、それを実現できていることが同社のアパートが信頼を集めてきた最大の理由だ。キャッシュフローはアパートの賃料収入だけでなく、太陽光発電システム搭載による売電収入、銀行返済、諸経費などにより左右されるが、これらの条件がすべてそろう物件はそれほど多くはないため、投資家がキミヱコーポレーションの新たな企画を待っている状況だ。自社施工にすることでコストを抑え、土地の価格高騰や建築コスト高止まりのなかでも、アパートの平均利回りは7％以上と、業界平均よりも高いのが特徴だ。

　手元にお金が残る―同社のアパートは1戸1万円の手残りを目安に企画されており、そのための工夫が随所に見られる。田中勝也社長は自社の商品企画について次のように話す。「当社のアパートは、『自分が借金してアパートを建てるとしたら』という視点に立って、企画しています。お客さまに儲かってもらうことが、当社に対する信頼になるという視点でアパート企画を行っています」。

立地によって柔軟に企画　「北九州」「1棟マンション」

　北九州市に目が向いている投資家は少ない。北九州市は人口が減少傾向にあるとはいえ、なお95万人以上の人口を抱える政令指定都市だ。また、県内のアパート業者からは、北九州市は「手を出しにくいエリア」として知られている。たしかに、アパート経営をするにあたって人口動態は大きな指標の1つであるが、むしろ供給数が少ないことから、適切なエリアに建てれば、人気市場の福岡市に匹敵する利回りを得ることも難しくない。

　北九州市は1963年に5市による合併で誕生した歴史をもち、面積が広く、マーケティングが難しいエリアだ。しかし、同市で育った田中社長は、北九州市の事情に詳しいのが強みだ。

　木造アパートにとどまらず、マンションの1棟販売も行っており、これまで福岡市内では大濠、平尾、大橋、博多駅南、清川などのエリアで開発実績がある。2020年3月には、西鉄・大橋駅から徒歩3分に11階建のマンションが完成。単身向けながら、広めの間取りが特徴で、学生から社会人まで幅広い層がターゲットとなる立地を生かした物件となった。

　今年8月、飯倉4丁目に完成したマンションは、災害に強い構造として知られる鉄筋コンクリート組積造（一部 鉄骨造）。石積み調の鉄筋コンクリート組積造は、ユニット（ブロック）に鉄筋を配筋してコンクリートを流し込み、頑丈な壁をつくるというというものだ。内装の一部には、構造であるユニットを見せる工夫もあり、デザイン面でもアクセントとして活用した。

　21年1月には、南区野間にも完成予定で、幹線道路から近いものの、閑静住宅街に立地。DINKSや小さな子どもがいる家庭向けの間取りを用意した。さらに、得意エリアといっても過言ではない清川エリアでは5棟目のマンションも計画中。このように、「スルガショック」の影響が続くことを見越して、同社では事業の軸をわずかに修正しながら商品企画を続けてきた。

コロナ禍の13回大会　「断腸の思い」で一部中止

　「九州エリアのゴルファーのレベルアップ」と「若手ゴルファーの育成」「ファン層の拡大」を目指し、同社は08年から「九州サーキット キミヱコーポレーションカップ」を毎年開催してきた。毎年開催することで、ゴルファー以外にも知名度が上昇。参加者数も増加傾向が続いている。

　田中社長は、「九州在住のプロゴルファーに日々の鍛錬の成果を発揮していただく場であり、研鑚の場を提供することにより、九州のゴルフのレベルアップが図られ、さらには、ゴルフファン層の拡大につながるものと考えています。さらに、切磋琢磨する若手プロゴルファー育成の貴重な場として、本大会を提供したいと考えております」と、継続して開催されてきた同大会の開催趣旨について話す。

　今年開催予定だった第13回キミヱカップは、新型コロナウイルスの感染拡大により、「断腸の思い」（田中社長）でトーナメント戦を中止。参加人数を大幅に減らして、チャリティープロアマコンペとして10月27日に開催される（9月末時点）。

＜COMPANY INFORMATION＞
代　表：田中　勝也
所在地：福岡市博多区博多駅東3-13-21エフビル2F
設　立：2003年7月
資本金：3,000万円
ＴＥＬ：092-432-3477
ＵＲＬ：http://www.kimie.jp

＜プロフィール＞
田中　勝也（たなか　かつや）
1964年4月21日生まれ、北九州市若松区出身。福岡県立東筑高校を経て、早稲田大学を卒業。趣味はゴルフ。