どうなる？アサヒビール博多工場跡地（中）

青果市場を中心に倉庫・工場が集積

　戦後の復興期にかけての那珂町は、農地としての土地利用がなされ、農村地域として栄えてきたほか、当時の福岡市と交通・産業・経済の面で同一圏内にある立地を生かして、主に住宅街としての開発も進行。また、竹下エリアでは工場や商店街などが立地していた。55年4月には那珂町が福岡市に編入。その後、72年4月の福岡市の政令指定都市への移行にともなって、博多区に組み込まれた。

　そして68年9月、福岡市中央卸売市場・長浜本場の青果部が移転するかたちで、旧青果市場が那珂6丁目で開場。すると、青果市場の周辺には関連する卸業者の営業所などのほか、めんたい工場や牛乳工場なども集積していったほか、青果市場のすぐ横を通る幹線道路・筑紫通りの沿線を中心に、都市開発が進行していった。75年5月には、御笠川と、その支流である諸岡川が合流する地点の那珂4丁目に、福岡県で最初の流域下水道事業として「御笠川浄化センター」が供用開始。同浄化センターは福岡市のほか、筑紫野市、春日市、大野城市、太宰府市、那珂川市の計6市の汚水を処理する終末処理場として、その役割をはたしている。

　その一方で、2000年代以降になると、博多SOUTHエリア内にも複数の商業施設が相次いで開発された。05年11月開業の「コマーシャルモール博多」（東光寺町2丁目）を皮切りに、08年3月開業の「フォレオ博多」（東那珂1丁目）、09年11月開業の「博多ミスト」（諸岡3丁目）などだ。いずれも中規模の商業施設だが、主に筑紫通りなどの幹線道路沿い分散配置されるかたちで立地しており、地域住民の生活利便性の向上に寄与。これらの商業施設の存在は、エリア内にそれだけのニーズがあることの証左でもある。

　このように青果市場があったころの博多SOUTHには、住宅地のほか、青果市場に関連する卸業者の倉庫、工場、そして複数の商業施設などが集積。どちらかといえば福岡市内でもあまり派手さはないものの、市民生活のうえでは欠かすことのできない役割をもった“いぶし銀”的なエリアとして、静かな存在感を放っていた。ただし、青果市場という一般の人が立ち入れない施設があった関係上、エリア内にはやや閉鎖的なイメージも付きまとっていたのはたしかだ。多くの人にとっては、「通ることはあっても、そこを目的に行くことはない」──博多SOUTHはそんな場所だった。

青果市場の閉場・移転と
ららぽーと福岡開業

　そうした博多SOUTHの状況を劇的に変えてしまったのが、それまでエリアの核となっていた青果市場の閉場・移転と、その後のららぽーと開業だ。

　そもそもの青果市場は、福岡市の青果物流の中心的な役割を担う市場であり、福岡県内だけでなく九州や日本全国、さらには海外からの入荷も取り扱い、西部市場（西区石丸）と東部市場（東区下原）との3市場を合わせて年間30万t以上を取り扱ってきた。だが、青果市場への一極集中による東部および西部市場の機能低下や、築後40年以上経過した青果市場の老朽化や狭隘化、温度管理施設の不足などを理由に、福岡市はアイランドシティの新青果市場への統合移転を決定。16年2月のアイランドシティの新青果市場（ベジフルスタジアム）の開場とともにそれぞれの機能が統合移転され、3市場とも閉鎖となった。閉鎖後、青果市場跡地の一部は、市場閉鎖にともない市場が遠くなる生産者等の出荷や商品受け取りのための中継所などとして利用されたが、それも一時的なものに過ぎず、やがて再開発に向けて動き出していった。

　「青果市場」「駐車場」「青果物流センター」の3つを合わせた青果市場跡地の面積は約8.7haと広大で、その跡地活用については、10年に策定した跡地処分の基本方針に基づいて福岡市の農林水産局が検討を進めてきた。17年9月には広大な跡地の活用を目的として「青果市場跡地まちづくり構想」を策定。民間への売却を決定し、18年1月から公募を行い、市が設置した「青果市場跡地活用事業提案評価委員会」（委員長：九大・坂井猛教授）により、三井不動産（株）を代表企業とし、九州電力（株）と西日本鉄道（株）とで構成されるグループが再開発事業予定者に決定した。その後、3社共同で設立した特別目的会社（博多那珂6開発特定目的会社）が跡地を取得して開発に取りかかり、20年11月に着工。そして22年4月に「ららぽーと福岡」が開業した。

　三井不動産が展開するリージョナル型ショッピングセンター「ららぽーと福岡」は、「ららぽーと」ブランドとしては九州初進出となるもの。青果市場跡地の敷地面積約8万6,600ｍ²に建てられたS造・地上5階・地下1階建の店舗棟や、S造・地上7階建の立体駐車場棟2棟などで構成され、全体の延床面積は約20万6,400ｍ²。施設の大きな特徴として、1～5階の全フロアの屋内外に「オーバルパーク」「スポーツパーク」「アグリパーク」「メディアパーク」などの9つの多彩なパーク（広場）を配置。子どもから大人まで、幅広い世代のお客が交流し、新しい体験に出会い、遊びもくつろぎも満喫できる場としている。店舗棟の内部は、中央部に1～3階部分にわたって吹抜空間が設けられているほか、1～3階部分は各階ごとに大きく回遊できるかたちの通路に沿って店舗が配置。日本国内3施設目となるこどもの職業・社会体験施設「キッザニア」が入るほか、最新設備を備えた9スクリーン・1,322席のシネコン「TOHOシネマズ」や、九州・福岡をはじめとした多様な食の魅力を発信する「フードマルシェ」など、多彩な施設が入居している。さらに、施設入口にあたる筑紫通りに面したフォレストパークには、九州初の実物大ガンダム立像となる「RX-93ff ν（ニュー）ガンダム」が屹立。高さ約20mの巨大なガンダム立像は見る者を圧倒し、ららぽーと福岡のシンボルとして唯一無二の存在感を放っている。

　これまで福岡になかった多彩なコンテンツを備えたららぽーと福岡は、平日約2～3万人、土日祝日ともなると約4～5万人もの多数の来館者を記録。周辺だけでなく福岡都市圏全体といった広域から、さらには海外旅行客も多く訪れるなど、その強力な誘引力で絶大なインパクトをもたらした。ららぽーと福岡の開業効果で、最寄り駅となるJR竹下駅の乗車人員も増えている。JR竹下駅の乗車人員は、開業前の21年度は7,441人/日、九州全体で16位だったものが、24年度には1万128人/日まで増加し、九州全体で13位に浮上。JR南福岡駅（24年度：9,856人/日、14位）を抜くまでになった。

多くのマンションが開発され
地価&人口が急上昇

　こうして華々しくららぽーと福岡が開業したわけだが、周辺では青果市場の閉場決定以降、不動産売買をめぐる動きがにわかに慌ただしくなっていった。青果市場そのものは、市場としてやや閉鎖的な土地利用をされていたが、その周辺には卸業者の物流倉庫など、青果市場に関連する施設が多数集積していた。その青果市場がアイランドシティに移転することで、イコール周辺の関連施設も移転を余儀なくされ、ひいては青果市場跡地だけでなく、周辺でもある程度まとまった土地が売りに出されることが想定される。つまり、それを見越して、不動産事業者らが食指を動かし始めた、というわけだ。

　とりわけ周辺で多く開発されたのが、分譲マンションだ。周辺では、「ららぽーと福岡まで●●分」などと謳った分譲マンションが多数供給。とくに、ららぽーと福岡が所在する那珂6丁目では、「ブライトクロス博多EAST」（65戸、22年10月竣工）、「ブライトクロス博多SOUTH」（118戸、22年10月竣工）、「オーヴィジョン博多レジデンス」（27戸、24年11月竣工）、「ポレスター博多ミッドシティ」（52戸、25年4月竣工）などの分譲マンションが相次いで開発されていった。ほかにも、竹下4丁目の「アクタス博多グランミライ」（153戸、23年5月竣工）、諸岡3丁目の「アソシア博多諸岡テラス」（100戸、23年9月竣工）、那珂5丁目の「サンパーク博多那珂グラッセ」（55戸、25年2月竣工）などが順次開発され、博多SOUTHは一躍人気の居住エリアの仲間入りをした。

　「ららぽーと福岡ができる前であれば、仕様・規模で差はあるにせよ、1戸あたり3,400万円～3,600万円くらいがエリア内の相場でした。ですが今では、1戸6,000万円超の分譲マンションでも竣工前に完売するなど、人気の居住地になってきていますね。ららぽーと福岡の開業効果は、本当に大きかったと思います」（（株）三和地所・立石正彦代表）。

　なお現在も、依然として新たな分譲マンションの開発が続いている。竹下5丁目では、（株）クレ・コーポレーションによる分譲マンション「アクタス博多グランミライ プレミアム」の開発が進んでいる。RC造・地上7階建で、総戸数は59戸。設計・監理は（株）おおたに設計が、施工は（株）旭工務店がそれぞれ担当し、26年8月の竣工を予定している。

　東那珂3丁目では、穴吹興産（株）による分譲マンション「アルファステイツ博多サウス」の開発が進んでいる。RC造・地上10階建で、総戸数は63戸。設計・監理は（有）アーキテクトライン、施工は（株）池田工業がそれぞれ担当し、27年5月の竣工を予定している。

　ほかに竹下4丁目のJR竹下駅前では、「にしてつストア竹下店」が入居していた建物が解体され、（有）竹下産業を事業主とした「（仮称）竹下4丁目計画新築工事」として建替えが進んでいる。同物件の設計および施工は、上村建設（株）が担当。建替え完了後には1階部分に「にしてつストア」から「レガネット」へと業態転換した商業店舗が入り、上階部分は賃貸マンションとなる予定となっている。

　こうした旺盛な開発による不動産ニーズの高まりを受けて、周辺の土地価格も急激に上昇。福岡市発表の「地価公示」で、ららぽーと福岡に近い標準地点の17年1月1日時点と26年1月1日時点での地価公示の価格推移を見てみると、「那珂1丁目118番」（用途地域：第1種住居地域／建ぺい率：60／容積率：200）では10万7,000円/ｍ² → 23万円/ｍ²、「諸岡1丁目18番8外」（第1種住居地域／建ぺい率：60／容積率：200）で9万5,700円/ｍ² →　26万5,000円/ｍ²、「諸岡1丁目19番5」（第1種住居地域／建ぺい率：60／容積率：200）で14万4,000円/ｍ² → 40万2,000円/ｍ²と上昇。いずれも高い伸び率を示している。

　また、多くのマンションが供給されたことで、エリア内の人口も大幅に増加している。福岡市の住民基本台帳に基づく公称町別の人口および世帯数では、博多SOUTHエリア（那珂1～6丁目、竹下1・2・4・5丁目、東光寺町1・2丁目、諸岡1・3丁目、南区五十川1・2丁目）は26年3月末現在で、人口2万5,019人・1万2,956世帯となっている。過去のデータから比較すると、10年前の16年3月末時点では人口2万2,984人・1万707世帯、20年前の06年3月末時点では人口1万9,908人・8,869世帯となっており、この20年間で人口は1.25倍、世帯数は1.46倍まで増加した。

　一方で、急激な人口増にともない、エリア内の小・中学校の児童・生徒数も急増。市内有数のマンモス校となり、プレハブでの仮設校舎等の増設によって、児童・生徒の受け皿拡張を余儀なくされている。

（つづく）

【坂田憲治】