不動産取引における「囲い込み」の規制

　不動産取引において、買主の仲介業者は買主から、売主の仲介業者は売主から、それぞれ仲介手数料を受領（片手取引）しますが、売主、買主の両方の仲介業者として取引を成立させた場合、両者から仲介手数料を受領（両手取引）できます。自社の顧客同士で早期にマッチングできれば、顧客双方にとってメリットがありますし、仲介業者としても、受領できる仲介手数料は片手取引の2倍になります。

　両手取引は禁止されているものではありませんが、一部の宅建業者が自社の利益のため、両手取引を成立させようとして、故意に物件の取引状況を隠し、売主の意向に反して物件の紹介を行わないような行為（囲い込み）をしていました。たとえば、不動産流通機構（レインズ）への登録を意図的に遅らせたり、事実に反して「売主都合で一時紹介停止中」と虚偽登録し、他の業者への紹介を意図的に拒否するなどの行為です。

    「囲い込み」は、情報の公開範囲が限定されるために、競争原理が働かずに適正価格よりも低額での売却になったり、早期の成約が難しくなるなど、売主に不利であるだけでなく、買主にとっても物件の選択肢が狭まることになります。このように「囲い込み」は、売主や買主の利益を損なう可能性があって、市場の公正を害するものです。

　従前も宅建業法で、宅建業者は、売主との間で専任媒介契約を締結したときは7営業日、専属専任媒介契約の場合は5営業日以内に、レインズに所定の物件情報の登録をしなければならないとされていました。また、レインズには、「取引状況（ステータス）管理機能」があり、売却を依頼した者は、確認用IDを使って、自分の物件に関してレインズにどのように登録されているか、閲覧できるようにされています。取引状況は、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類であり、どの状況になっているのかを確認できます。

　消費者の利益を守り、不動産取引の透明性を高めることを目的として、今年1月以降、宅建業法施行規則の改正により、レインズへの登録義務がある物件情報として前述の「取引の申込みの受付に関する状況」が追加されました。

　また、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」に関しても改正がされ、宅建業者が媒介契約締結に先立ち依頼者へ周知すべき事項について、従前定められていたレインズの「登録済証の交付を受けることなどにより、登録されたことを確認」できるという内容に加え、「レインズ･･･のステータス管理機能を通じて当該依頼物件に係る取引の申込みの受付に関する状況等の最新の登録内容を確認」できることも追加されました。このように宅建業者が、依頼者に説明すべき内容が増えることになります。また、取引状況等の登録内容が事実と異なるときは、指示処分の対象となることも明記されました。

　宅建業者としては、（専属）専任媒介契約を締結した際には、レインズへの登録内容が事実と異なったり、更新が遅れた場合には指示処分等の対象になることに留意して、これまで以上にレインズへの正確な登録を徹底しなければなりません。また、依頼者（売主）に対し、国交省が作成したリーフレットを活用するなどして、レインズのステータス管理機能の利用方法をしっかり説明する必要があります。

＜INFORMATION＞
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＜プロフィール＞
岡本成史（おかもと・しげふみ）
弁護士・税理士
岡本綜合法律事務所 代表
1971年生まれ。京都大学法学部卒。97年弁護士登録。大阪の法律事務所で弁護士活動をスタートさせ、2006年に岡本綜合法律事務所を開所。経営革新等支援機関、（一社）相続診断協会パートナー事務所／宅地建物取引士、家族信託専門士。ケア･イノベーション事業協同組合理事。