中国不動産市場が転換点を迎え、下落傾向が顕著に

    2025年の中国不動産市場は、かつての活況を呈した時代から一変し、深刻な変革期に突入している。深夜まで明るかった販売事務所は過去のものとなり、不動産仲介業者の店舗は閑散としている。取引データは低迷を続け、多くの地域で中古住宅価格が連続的に下落している。市場データと専門家の分析から、不動産市場が明確な転換点を迎え、下落傾向が顕著になっていることがわかる。

住宅企業の資金難と業界再編

　2024年末から2025年初頭にかけて、住宅企業の資金繰り悪化が加速している。2025年5月時点で、35社以上の大手および中堅住宅企業が債務不履行を宣言し、または破産保護を申請した。総債務額は4.7兆元（約97兆円）に達し、2023年通年の債務不履行額を63％上回り、過去最高を記録した。恒大、富力、緑地といった業界大手の時価総額は80％以上蒸発し、多数の建設中プロジェクトが中断に追い込まれた。中指研究院の最新データによると、2025年第1四半期の全国トップ100住宅企業の売上高は前年比27％減少し、資金回収率は68％と過去10年で最低を記録した。

　資金難に直面した企業は優良資産を大量に売却し、業界内の合併・買収が加速している。2025年上半期の業界内M&A取引額は1,890億元で、前年比125％増となった。一方で、新規土地投資は急減し、2025年前5カ月の全国土地取引額は5,623億元で、前年比42％減少し、市場の供給側が縮小している。優良企業は破産企業のプロジェクトを低価格で取得し、市場シェアを拡大。トップ10企業の市場集中度（CR10）は2023年の28.6％から2025年には41.2％に上昇した。

人口構造の変化と需要縮小

　人口構造の変化が不動産市場に長期的な影響をおよぼしている。国家統計局によると、中国の人口は2023年に初めてマイナス成長を記録した後、2024年には減少が加速し、年間で217万人の純減となった。2025年第1四半期のデータでは出生率が5.5％と過去最低を更新し、65歳以上の人口比率は19.8％に達し、2023年比で1.6ポイント上昇した。

　清華大学人口研究所の報告書は、現在の傾向が続けば、今後10年で25～44歳の主要購房層が約9,500万人減少し、約3,200万世帯分の住宅需要が失われると指摘する。この人口転換点は従来の予測より5年早く到来し、市場の長期需要基盤を大きく揺さぶっている。一線都市では若者の流入が続くものの、購買意欲は低下。2025年初の中央銀行調査では、26～35歳の若者のうち購買計画を持つ割合が2020年の78.3％から52.1％に低下した。高価格と生活圧力から、若者の41.3％が賃貸市場を選び、5年前比で12ポイント上昇した。

在庫過剰と販売不振

　在庫過剰が市場の大きな懸念材料となっている。2025年5月時点で、全国の商品住宅在庫は58.2億m2に達し、現在の販売ペースでは消化期間が25.7カ月と、健全な市場（12～18カ月）を大幅に超える。とくに三・四線都市では去化期間が30カ月以上、場合によっては40カ月を超える。

　都市間の格差は顕著だが、全体的に在庫圧力が増している。一線都市（北京、上海、広州、深せん）では在庫は比較的制御されており、去化期間は18カ月程度だが、中古住宅の売り出し量が前年比48％増え、価格交渉の余地が拡大している。二線都市の新築在庫去化期間は平均22カ月で、前年比5.3カ月延長。中原地産研究センターのデータでは、2025年前5カ月、主要100都市のうち78都市で新築販売面積が前年比平均21.6％減少した。

　高在庫と販売不振は悪循環を形成している。販売促進のため、デベロッパーは値下げを余儀なくされ、2025年以降、60％以上の販売物件が値引きを実施。平均割引率は11％で、三・四線都市では30％以上の極端な例も見られる。この値下げ傾向は購入者の様子見姿勢を強め、取引をさらに困難にしている。

政策支援の限界と市場底の遅れ

　政府は不動産市場を支援するため、2024年末の中央経済工作会議で「市場の安定と健全な発展」を2025年の6大重点課題に掲げた。2025年初から200以上の都市が購入制限や融資制限を緩和し、初回住宅ローンの平均金利は3.8％と過去10年で最低水準に低下。一部都市では3.5％以下に達した。しかし、中央銀行のデータでは、2025年5月末の個人住宅ローン残高は40.3兆元で、前年比わずか2.1％増と過去最低の伸び率にとどまる。政策の効果は限定的で、市場の反応は鈍い。専門家は、政策底と市場底の間に時間差が存在し、全国の住宅価格が安定するのは2026年下半期以降、三・四線都市では20～30％の価格調整が続く可能性を指摘する。

市場の構造変化と新たな動向

　投資家の態度も大きく変化している。2025年上半期、万科や保利などの大手住宅企業の株価は約25％下落。高盛や摩根士丹利などの国際投資機関は中国不動産業界の格付けを引き下げ、2025年の売上高を前年比15～20％減と予測する。貝殻研究院によると、2025年6月時点の外国人による中国不動産投資は2023年比で61％減少し、2008年の金融危機以来の最低水準を記録した。

　住宅の金融属性は弱まり、居住属性が強調されている。2025年前5カ月の全国住宅販売では、改善型需要が45.2％を占め、投資型需要を初めて上回った。購入者は学区や地下鉄沿線といった単一要素より、コミュニティ環境や管理サービスの総合的品質を重視する傾向が強まっている。

　一般購入者にとって、価格下落は機会と同時に課題をもたらす。2025年上半期の初回購入者の平均年齢は34.2歳で、2020年比で3.6歳上昇し、若者が購入を遅らせる傾向が顕著だ。一方で、価格調整により一部の高価格地域が手頃になりつつある。

　デベロッパーは新たなビジネスモデルを模索している。長租公寓（長期賃貸アパート）、産業地産、養老地産などの分野が成長を牽引。2025年の長租公寓市場規模は1.2兆元（約24兆7,200億円）で前年比32％増、産業地産投資は8,600億元（約17兆7,132億円）で18％増、養老地産は3,000億元（約9兆2,685億円）で45％増となった。

　政府の政策も変化している。2025年の政府活動報告は「住まいを投機の対象としない」と「建物の引き渡し保証」を同等に重視し、住宅の民生属性を強調した。住宅都市建設部は今後3年で保障性賃貸住宅を800万戸追加する計画を発表。空室となった住宅を保障住宅に転換する試みが12省で始動している。地方財政の土地依存度も低下し、2025年第1四半期の土地譲渡収入は地方財政収入の18.3％で、2023年比6.2ポイント減。新たな税源として、先端製造業やデジタル経済の育成が進められている。

　市場の冷え込みは消費構造にも影響を与えている。2025年第1四半期の住宅関連支出は家計総支出の32.1％で、2020年比5.4ポイント減。余剰資金は教育、医療、観光、文化分野にシフトし、中等所得世帯の精神文化消費は前年比26.7％増となった。

　中国の都市化率は65.8％に達し、粗放な拡大の時代は終わった。今後の不動産市場は、多様な住宅需要の充足と品質向上に注力する段階に入る。住宅企業の債務危機、人口転換点、在庫過剰、政策と市場の時間差という4つの信号は、市場が深い調整期にあることを示す。住宅価格の下落はほぼ確実で、一般購入者は市場がさらに落ち着くのを待ち、より合理的な価格で購入を検討するのが賢明だ。

　中国によるレアアースの輸出規制の影響で、スズキが主力の小型車の生産を停止していることについて、中国外務省の林剣報道官は、6月5日の記者会見で「中国が打ち出した輸出管理措置は、国際的な慣行に合致していて、差別的なものではなく、特定の国を対象としたものでもない」と述べ、輸出規制は日本の企業を狙った対応ではないという考えを示しました。

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